Коммерческая недвижимость с торгов — рабочий инструмент для инвесторов в арендный бизнес: купить объект ниже рынка, зайти с действующим арендатором и получать доходность 10–18% годовых вместо типичных 6–9% при покупке на открытом рынке. В категории: стрит-ретейл, офисы, склады, производственные здания, помещения свободного назначения и цельные имущественные комплексы.
Сервис «Торги Плюс» собирает коммерческой недвижимости с аукционов, повторных аукционов и публичных предложений из ГИС Торги и с 47 электронных торговых площадок России — Сбербанк-АСТ, МЭТС, Центр дистанционных торгов, Фабрикант, Российский аукционный дом и других. Вы настраиваете фильтры по цене, региону и параметрам объекта один раз — и получаете свежие подборки каждый день.
Как устроены торги по банкротству в категории «Коммерческая недвижимость»
Процедура одинакова по всей России и регулируется Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». После того как арбитражный суд признаёт должника банкротом и вводит процедуру реализации имущества, назначенный арбитражный управляющий (финансовый управляющий для физлиц, конкурсный — для юрлиц) проводит оценку имущества, формирует положение о торгах и публикует извещение в ГИС Торги и ЕФРСБ. Далее торги проходят в электронной форме на одной из аккредитованных площадок.
Как выгодно покупать коммерческой недвижимости
Максимальные скидки — на этапе публичного предложения. Начальная цена поэтапно снижается: сначала на 10–15% каждые 3–10 дней, затем ещё и ещё, пока не появится первый желающий купить по актуальной цене. Чтобы не пропустить выгодный этап снижения, используйте отслеживание конкретного лота в папке Торги Плюс. Типичная экономия: 20–40%, ставка капитализации +2–4 п.п..
Какие коммерческой недвижимости чаще всего выставляются на торги
Встроенные помещения на 1 этаже жилых домов (стрит-ретейл)
Офисные блоки в бизнес-центрах класса В и С
Склады и производственные помещения
Отдельно стоящие здания под ретейл и автосервис
Имущественные комплексы (здание + оборудование + участок)
Помещения под кафе и рестораны
Этапы торгов: как падает цена
Именно публичное предложение даёт покупателю максимальную выгоду — но конкуренция за ликвидные лоты здесь выше, и важно не пропустить нужный этап снижения.
Этап
Начальная цена
Динамика
Побеждает
Дисконт к рынку
Первичный аукцион
Начальная = рыночная / оценочная
Шаг повышения 5–10%
Наибольшая ставка
0–15%
Повторный аукцион
Минус 10–15% к первому
Шаг повышения 5–10%
Наибольшая ставка
15–30%
Публичное предложение
Поэтапное снижение
Минус 5–15% каждые 3–10 дней
Первая заявка на текущем этапе
30–90%
На что обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости
Запрашивайте сведения о текущих арендаторах
Проверяйте назначение здания и разрешённую деятельность
Оценивайте доходность по ставке капитализации
Чек-лист покупателя коммерческих объектов
Рассчитайте ставку капитализации: годовая аренда ÷ цена покупки. Для стрит-ретейла норма 10–14%, для офисов 8–11%
Проверьте, что у помещения есть отдельный вход и витрина (для ретейла)
Узнайте про вентиляцию и мощности электричества: для кафе нужно 30+ кВт и вытяжка
Проверьте категорию пожарной безопасности и требования СЭС
Посмотрите на стабильность текущего арендатора: сеть устойчивее одиночного ИП
Красные флаги — когда от лота лучше отказаться
Действующий льготный договор аренды на длительный срок
Технические ограничения: низкие потолки, нет витрины, плохая логистика
Объект в жилом доме без согласия собственников на коммерцию